Vorausplanen mit dem Notar – Teil 5: Die Wohnungseigentümerpartnerschaft

Sonntag, 15. Juli 2018

Das Gesetz sieht besondere Regelungen für Wohnungseigentum im Ablebensfall vor, die auch dann gelten, wenn keine letztwillige Verfügung vorliegt.

Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen kann ein Wohnungseigentumsobjekt (z.B. Wohnung, Geschäftsraum, Garage, Abstellplatz) entweder im Alleineigentum einer Person oder im jeweiligen Hälfteeigentum zweier Personen stehen. Für Miteigentum sieht das Gesetz im Ablebensfall besondere Regelungen vor. Diese Besonderheiten gelten jedoch nur für parifizierte Liegenschaften.

Stirbt einer der beiden Miteigentümer, so geht dessen Anteil von Gesetzes wegen, d.h. auch ohne Testament, in das Eigentum des überlebenden Miteigentümers über. Eine letztwillige Verfügung über dessen Hälfteanteil ist insoweit sogar unwirksam. Es ist jedoch möglich, dass der überlebende Miteigentümer auf diese Anwachsung verzichtet bzw. im Verlassenschaftsverfahren im Einvernehmen mit den Erben des Verstorbenen unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten eine Vereinbarung schließt, wonach der Hälfteanteil des Verstorbenen einer anderen Person zukommen soll.

Der überlebende Miteigentümer, der den Hälfteanteil des Verstorbenen übernimmt, hat der Verlassenschaft zum Ausgleich für die Anwachsung einen Übernahmspreis zu bezahlen. Dieser entspricht grundsätzlich dem halben Verkehrswert des gesamten Wohnungseigentumsobjektes. War der überlebende Miteigentümer jedoch gegenüber dem Verstorbenen pflichtteilsberechtigt (z.B. als Ehegatte) und diente das Objekt dem Überlebenden zur Befriedung eines dringenden Wohnbedürfnisses, ist ein Betrag in Höhe eines Viertels des Verkehrswertes des gesamten Wohnungseigentumsobjektes an die Verlassenschaft zu bezahlen. Die Pflicht zur Zahlung eines Übernahmspreises kann durch eine letztwillige Verfügung oder eine Schenkung auf den Todesfall erlassen werden.

Die Miteigentümer können bereits zu Lebzeiten eine Vereinbarung treffen, wonach ihr jeweiliger Hälfteanteil einer anderen natürlichen Person zukommen soll. Diese Vereinbarung muss schriftlich sein und vor einem Notar oder Anwalt geschlossen werden.

Vielen Wohnungseigentümern ist oben beschriebene Rechtslage im Ablebensfall unbekannt. Fachliche Beratung ist daher jedenfalls sinnvoll.